8月3日，北京出台了针对“共有产权房屋”的征求意见稿，被全国关切。

此次北京提出的共有产权住房这一概念并非首创，在2014年4月份，住建部发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》，已经确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。

其中，淮安是全国范围首 个推出共有产权房试点的城市，早在2007年，江苏淮安在全国首推共有产权住房。在此之后上海、黄石、成都等地从2009年至2014年相继出台各自版本的共有产权房新政。

走过10年共有产权住房政策施行时间的淮安，已经经历3个阶段，从最初的政府自建房到现在的货币化助购。每个不同阶段，淮安市政府的共有产权政策重心都是针对不同发展阶段地方所面对的各类问题而有所调整，从保障住房到去库存。

这一过程并非一帆风顺。与上海、黄石和深圳等城市一样，新政也遭受购房者热情不足、权责不明晰以及有政府间接参与“炒房”的质疑。在这些质疑声下，共有产权住房在不断的修复中走向更加完善，也更适合各个城市所展现的不同实情。

扩大范围

作为全国首 个共有产权住房试点城市，淮安经验从一开始来看并非立竿见影。检验这个政策是否有效最直接的方式是看共有产权住房推出后是否获得市场的认可，事实上，在这样一个自有商品房占比已经相当高的四线城市，最初的效果不尽如人意。

2007年10月，淮安市推出了首批300套共有产权住房。这300套住房面向的是自主购房者，而非拆迁安置户。拆迁安置户中的住房困难户，同样可以购买共有产权房。这些房源散落在新新花园、洪福小区和嘉润苑三个小区，每平方米均价2300元。当时，市场价格约为每平方米2500元。

从当时的新闻报道来看，首批共有产权住房推出即“遇冷”。按照当时的设计门槛，人均收入低于400元/月的家庭，可以申购共有产权住房。随之出现的一个情况是咨询者众多，但真正申请的却很少。截至当年12月，实际申请家庭仅70户。

淮安市随后放低准入门槛，把人均收入放宽到700元/月，实际操作过程中，甚至放宽到800元/月。300套住房刚刚够，也并未出现普通经济适用房供不应求的局面。

虽然政策的出发点是希望通过改变原有的单纯由政府提供廉价的经济适用房的方式，实现政府减负与低收入群体有其屋双重目标，不过事与愿违。从2007年到2015年的8年时间内，淮安市区共向1164户家庭供应经适房共有产权房，其中仅有265户家庭增购政府产权，共回笼资金不到1400万元。

遇冷最关键的问题在于价格。2007年，淮安市创建与市场接轨的共有产权经济适用房模式之初，房屋产权比例共有两种模式：当个人与政府的产权比例为7∶3时，个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格;对仍无力购买的特殊困难家庭，可按5∶5的产权比例进行购买。

“这个7∶3的比例并不是凭空想出来的，而是把经济适用房的价格与普通商品房的价格比较后得出的一个比例。”制度设计者、当时的淮安市房管局局长邵明说。

即便如此，部分低收入群体依然难以支付70%部分达数十万的房价。加之淮安市同时也在推行公租房政策，以每月低廉的价格租房成为更多人的选择。如何将更多人纳入共有产权房辐射范围，于是将公租房纳入共有产权住房的政策范畴成为当地政府的新目标。

在淮安市保障性住房建设管理中心彼时负责人刘远胜看来，当时淮安公租房共有产权房拟定的思路是“先租后售”，即在承租满两年后，按出资不低于60%申请购买，形成共有产权住房。推行这一政策，也是出于实际需求。有的困难家庭在公租房里一住就是几年，习惯了，就不想再动。转租为卖的思路由此而生。

统计显示，截至2015年淮安建成公租房3004套，1503套承租。如果将这一市场打开，地方政府将能回笼超过2亿元，要知道2010年淮安市政府决定用3年时间兴建7000套共有产权住房总耗资也就4亿元。

虽然是依据实际需求出台的政策，但市场对公租房共有产权政策反应平淡。截至2015年10月，淮安1503户承租家庭中，还没有一户有买房的想法。“一单申请也没收到!”刘远胜彼时接受采访时坦言。

直到2015年11月1日淮安市共有产权房申购家庭扩容，情况有所好转。新政明确指出，将“进一步鼓励符合条件的对象申请共有产权住房保障，对申请购买政府集中建设的共有产权住房的城市无房家庭的收入不作限制;对申请共有产权住房保障的新就业人员的婚姻状况不作限制;对具有本市户籍进入市区务工的人员申请共有产权住房保障其户籍所在县城住房状况不作限制。”

既要有房住又要住得好

淮安，2010年前人口过500万，虽然规模无法与一线城市相提并论，但当共有产权住房供应对象扩大时，资金压力开始凸显。“想让共有产权住房模式转起来，政府的资金是关键，但是随着房价提高，政府保障金没有那么多。”一位淮安地产人士告诉中国房地产报记者。

记者从淮安市政府网站上看到，共有产权住房政府承担部分的资金来源是：拆迁项目属经营性土地的，列入土地开发成本，在土地出让成交后，及时足额提取共有产权房政府承担资金。单宗地块难以平衡的，在全年土地出让中综合平衡。拆迁项目属非经营性土地的，原则上列入项目建设成本。

2010年，淮安市计划3年投入4.1亿元，2到3年内建成7000套共有产权住房，到2015年这个数字更高。如果考虑到不断上涨的土地成本和房价，完成目标所花费资金将达到10亿元以上。

除了资金问题之外，共有产权住房所带来的社会问题也逐渐浮上水面，前述地产人士告诉记者，由于共有产权住房的购房者以中低收入人群为主，共有产权住房集聚的小区则会被人们扣上城市“穷人区”的帽子。

一方面要推进共有产权住房建设，与此同时还要避免共有产权住房建设过于集中，出现“穷人区”，淮安市在2014年开始采用“分散建设”共有产权住房来避免这一问题。

在当年3月淮安市推进共有产权住房综合试点工作会议上，相关负责人提到对市共有产权住房政策进一步提升，全面对接普通商品住房市场，制定共有产权住房定向购买目录，政府提供不高于40%的货币补贴，由保障对象在定向购买目录内自由选购。

这个意见的主要操作方法是在开发商建设的楼盘中，由政府回购一部分，再以“共有产权模式”出售，让共有产权房分散在普通居民小区中，这样就可以解决共有产权住房过于集中的问题。

“从土地一级开发中脱离出来，政府在资金回转的余地上有了更大的空间。低收入群体也被分散到正常的商品房小区之中，这也是这种实物+货币补助方式的意义”，前述地产人士告诉记者。

截至2017年4月，全市共有49户符合条件的家庭由政府补贴、自己出资在商业楼盘购买了共有产权房。

不难看出，数量，依然是新政最急需解决的一个问题。49套房子解决的保障问题与普通经济适用房相比还不在同一个级别之上。“”当初推出共有产权房的时候，是一个全新事物，是一个试验，因此没有大规模推。也是在‘摸着石头过河’。”邵明说。

去库存的新任务

作为全国首 个试水共有产权住房的城市，淮安并不是十分理想的试水地。其商品房的去化周期是20个月左右，其中商品住房在16个月以内，共有产权住房进入市场将从一定程度上延长这一过程，但是2016年国内经济工作“去库存”主题给予淮安新的思路。

2016年3月6日，淮安市委书记姚晓东接受媒体采访时表示，“去库存的压力不是很大，但是我们要未雨绸缪。”姚晓东表示，下一步要从几个方面着手：其一，淮安是住建部确定的六个全国共有产权住房试点城市之一。买房人和政府可以各出一部分钱，共有房屋产权，解决低收入群体的买房需求。

共有产权住房被纳入去库存的思路，这就意味着原有政府自建模式要从供应源头来一个转向，“城市建设项目涉及征地拆迁，少建、不建安置房，多用货币化手段安置。给你钱，你去买存量房，不也消化了库存嘛。”姚晓东说。

1年后，淮安的共有产权住房政策进入第三阶段。2017年4月6日，淮安市住建局住房保障处对外称在淮安将不再新建共有产权住房，传统意义上的实物共有产权住房已升级为货币化政府助购，即政府不再新建共有产权住房，而是由政府出资补贴，让符合购买共有产权住房的购房者去购买商品房，政府与购房者的产权比例为4比6。

淮安10年共有产权住房经验对北京有何借鉴意义尚不得知。8月3日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。办法明确，各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地。

经济学家马光远认为，相对于淮安模式，北京市这次推出的“共有产权房”，房子的“商品属性”更多，而保障属性更少。但是，二者共同的问题仍然是“共有产权房”中政府所占份额以及定价问题。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康担心的是政府负担问题。他认为北京等一线城市，人口输入量大，房价过高，如果采用共有产权模式，政府垫资过高，需要考虑如何抵消套利。

另外，一线城市如采用此模式，因房价过高，政府垫资占比过低，无法解决中低收入家庭资金困难。如提高垫资占比，那巨额资金从何处来?这都需要实践与摸索。