最近淮安楼市比较热闹，各大楼盘频现各种“花式营销”，首付分期、购房送物业费、拉访、全款打折、高额佣金、员工福利房等营销手段，让人眼花缭乱。

“我是刚需，早晚要买房。现在感觉楼市行情不好，非常担心买完后房价一直掉，首付款就全亏了!”一位购房者表示。

当然，这种想买房又怕降价的情况其实是当下淮安买房人的一个普遍现象。

其实，很多关注楼市的朋友们都发现了，自进入2018年下半年以来，淮安楼市急转直下，降温趋势明显，前两年销售的火爆场景一去不复返了，特别是最近几个月，房源销售情况不容乐观，卖方市场突然变成买方市场。

目前来看，淮安的楼市格局中一二手房价格倒挂的情况依然存在。一手房备案价悄然放松上浮，部分区域二手房的挂牌价出现明显下降。据相关数据显示，淮安二手房挂牌价最高点在10月，9378元/平米，随后11月跌到9116/平米，跌幅为2.79%。

随着楼市降温行情的影响，市场上的观望情绪日渐浓厚，基本处于2016年本轮淮安楼市启动后的高点。当然，出现这种现象，除了全国楼市降温的大背景外，也与淮安较早启动楼市限购措施有关。

在楼市出现波动的情况下，淮安居民杠杆率也值得关注。根据统计部门的数据，2018年11月淮安的居民贷款余额是1468.99亿元，居民存款余额是1597.81亿元。通过计算后，得到淮安目前的居民杠杆率是91.94%。我们不妨来比较一下，2015年1月份，统计部门发布的居民贷款余额数据，当时，淮安居民贷款余额是708.19亿元，居民存款余额是1070.76亿元。通过计算，杠杆率为66.14%。也就是说，在过去的几年中，淮安居民的杠杆率提升了接近30%，这个杠杆提升比率是相当高的。

那么淮安的房地产市场到底怎么样呢，我们暂且分析一下：

淮安房地产市场分析

1、2017年1季度至2018年4季度淮安商品房成交数据

从2017年1季度至2018年4季度淮安商品房数据情况来看，在供应面积及供应套数方面，整体供应量有所波动，2018年4季度供应量环比有所下滑，同比有所增加。在成交面积及成交套数方面，整体成交量有所浮动，2018年4季度成交量同比及环比有所下滑。商品房成交均价维持在7000-8500元左右/平米。

2、2017年1季度至2018年4季度淮安商品住宅成交数据

从2017年1季度至2018年4季度淮安商品住宅数据情况来看，在供应面积及供应套数方面，整体供应量有所浮动，2018年4季度供应量同比及环比有所下滑。在成交面积及成交套数方面，整体成交量有所波动，2018年4季度成交量环比及同比都有所下滑。商品住宅成交均价维持在6000-7500元左右/平米。

3、2017年1季度至2018年4季度淮安土地市场成交数据

从2017年1季度至2018年4季度淮安土地市场数据情况来看，在土地供应幅数及供应面积方面，整体供应量上下有所波动，2018年4季度供应量同比及环比减少明显。在土地成交幅数及成交面积方面，整体成交量上下有所浮动，2018年4季度成交量同比及环比下滑明显。

4、2017年1季度至2018年4季度淮安房地产市场去化情况

从2017年1季度至2018年4季度淮安房地产市场去化情况来看，在供应面积及供应套数方面，整体供应量有所浮动，2018年4季度供应量环比有所下滑，同比有所增加。在成交面积及成交套数方面，整体成交量有所波动，2018年4季度成交量同比及环比都有所下滑。整体供求比维持在0.4-1.1左右，整体供求关系相对比较正常。

5、2017年1季度至2018年4季度淮安各区域房地产市场去化情况

6、2018年11月份淮安房地产市场情况

土地市场:

11月份公告土地32幅，公告土地面积113.9万平方米，环比44%，同比-71.9%。其中经营性(商、住、办、综合)用地24幅，面积82.6万平方米，非经营性用地(工业、配套、其他)用地8幅，面积31.3万平方米。本月土地成交29幅，成交占地面积98.4万平方米，环比-47.3%，同比-59.5%。其中经营性(商、住、办、综合)用地3幅，面积1.3万平方米，非经营性用地(工业、配套、其他)用地26幅，面积97.1万平方米。土地成交楼板价172.7元/平方米，环比-85.3%，同比-69.7%。

商品房市场:

11月份商品房供求比为0.8，其中供应面积65.9万平方米，环比-18.7%，同比48%;成交面积82.4万平方米，环比26%，同比54%。成交均价8,432.8元/平方米，环比4%，同比8%。

商品住宅市场:

11月份商品住宅新开盘1个。商品住宅供求比为0.8，其中供应面积53.5万平方米，环比-0.9%，同比47%，成交面积68.6万平方米，环比21%，同比48%。成交均价7,519.2元/平方米，环比9%，同比16%。

2018年11月份淮安商品房供应区域分布

2018年11月份淮安商品房成交区域分布

整体上，淮安房地产市场供需关系相对比较均衡，整体供求比维持在0.4-1.1之间，供求关系相对比较健康。虽然受到房地产严控政策的影响，市场观望情绪浓厚，一、二手房市场成交量有所下滑，但整体来讲波动幅度不大，相对可控;土地市场方面，受大环境的影响，整体成交量上下有所浮动，2018年4季度成交量同比及环比下滑明显，有土地流拍现象，土地市场有所收缩，土地成交溢价率有所下滑。

从目前房地产市场行情来看，楼市正在进入“量平价稳”的零增长区间，未来五年，住房市场就是‘大稳小乱’的格局，全国整体趋稳，是谓大稳，地方动作不一，是谓小乱，但不会再有火热的盛夏，也不会有冰冷的寒冬，各地预计将逐渐形成难涨难跌的市场预期。

附带：

淮安房地产市场限购限售政策

1、非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在淮安市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明;

2、暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售住房;

3、暂停向拥有2套及以上的本市户籍居民家庭出售住房;

4、房地产开发企业不得向不符合条件的购房人出售新建商品住房，房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人提供居间服务。